В Индонезии действует закон, который запрещает продавать землю иностранным гражданам. А также согласно закону всё, что находится на земле, принадлежит владельцу этой земли. Поэтому при строительстве объектов оформляется аренда или субаренда земли на срок до 20-30 лет в первой итерации, а затем еще на 15-20 лет. Это называется leasehold - самая распространенная практика на Бали.

Важно, при оформлении leasehold желательно включать в договор условия о вашем первоочередном праве на продление срока аренды по рыночной стоимости.

Оформляя покупку, как правило девелопер подписывает с вами 3 договора:
1) на строительство объекта;
2) на аренду земли под ним;
3) на менеджмент объекта управляющей компанией.

Если вы захотите продать вашу недвижимость, вам нужно будет только переоформить договор на аренду земли на нового владельца.

Очень редко местные продают кому-то землю в собственность (это freehold). Но даже если это происходит - то оформить ее можно только на компанию, плюс стоимость земли будет существенно дороже.

Как правило, все застройщики предоставляют выбор - пользоваться услугами их УК или вы самостоятельно управляете недвижимостью. На практике возможен еще и третий вариант, когда вы привлекаете стороннюю УК, а мы подскажем вам проверенные компании.

Зачастую, при покупке любого объекта застройщик дает обязательную гарантию продления аренды по окончании срока.

Это значит, что лендлорд (владелец земли) даёт документально заверенное обещание, контракт о том, что он продлит аренду на следующий срок. Как правило, это ещё 15-25 лет, в зависимости от условий лендлорда.

Стоимость продления будет рассчитана на момент оплаты по рыночной цене без учёта постройки. Эту стоимость определят независимые эксперты на основании рыночной стоимости соседних земельных участков.

Да, на бали нет системы эскроу-счетов.

Тем не менее инвестор может обезопасить себя:

1) выбором подрядчика с уже построенными объектами на Бали и хорошей репутацией

2) регистраций права владения недвижимости у нотариуса, как минимум сразу на земельный участок

3) проведение полного Due Diligence (проверка всех документов сделки) сделки с независимым юристом

4) фиксация в договоре строительства штрафов и неустоек за просрочку строительства

5) правильной конструкцией договоров: должен быть НЕ договор инвестирования, а отдельно договор на передачу прав аренды земельным участком и отдельно договор на строительство

Таким комплексом мероприятия покупатель сможет минимизировать свои риски при инвестровании на этапе строительства.

Как альтернатива, можно рассмотреть покупку уже построенного объекта жилой недвижимости и в этом наше агентство тоже сможет помочь: от подбора варианта до проведения сделки.